En este artículo
1. Qué es la FEIN de una hipoteca
La FEIN es una ficha con el mismo formato en toda Europa, para que puedas comparar las ofertas de varios bancos. La ley dice que es una oferta vinculante para el banco: durante el plazo pactado, que como mínimo es de 10 días, no te la puede cambiar. Para ti no es vinculante: recibirla no te obliga a firmar.
Con la FEIN, el banco te tiene que entregar también:
La FiAE
(Ficha de Advertencias Estandarizadas): avisa de las cláusulas delicadas, como el índice de referencia, un posible suelo o qué pasa si dejas de pagar.
Si la hipoteca es variable,
un documento con lo que pagarías en distintos escenarios de tipos de interés.
El borrador del contrato,
con todos los gastos desglosados.
El reparto de gastos
entre el banco y tú.
Las condiciones por escrito de los seguros
que te exija.
Fuente: artículo 14 de la Ley 5/2019 de crédito inmobiliario, texto consolidado del BOE.
2. Los plazos de la FEIN: 10 días y una visita al notario
El banco te entrega la FEIN y el resto de documentos, al menos 10 días naturales antes de la firma.
Vas al notario que tú elijas, como tarde el día anterior a firmar. Te explica la FEIN y la FiAE cláusula a cláusula, respondes un pequeño test y el notario lo recoge en un acta. Es gratis.
Firmas la hipoteca. Sin esa acta previa, el notario no puede autorizar la escritura.
Fuente: artículo 15 de la Ley 5/2019.
3. FEIN hipoteca: qué revisar antes de firmar
| Qué mirar | Por qué importa |
|---|---|
| Tipo de interés y TAE | El tipo es lo que pagas de interés; la TAE incluye además los gastos y productos obligatorios. Para comparar bancos, mira la TAE |
| Vinculaciones | Qué tienes que contratar (nómina, seguros, tarjeta) y cuánto sube el interés si lo quitas |
| Cuota y plazo | Que coincidan con lo que hablaste, y en la variable, cuánto podría subir |
| Comisiones por amortizar antes | La ley pone un máximo: en la fija, el 2 % los 10 primeros años y el 1,5 % después; en la variable, el 0,25 % los 3 primeros años o el 0,15 % los 5 primeros |
| Seguros | Qué te exigen y con qué condiciones. Puedes contratarlos con otra compañía |
| Gastos | Quién paga cada uno (abajo te lo contamos) |
Si dudas entre dos ofertas, lo tienes explicado en hipoteca fija o variable, y la calculadora de hipoteca te da la cuota con tus números.
4. Quién paga cada gasto de la hipoteca
La ley fija el reparto, y la FEIN lo tiene que respetar:
| Gasto | Quién lo paga |
|---|---|
| Tasación de la vivienda | Tú |
| Notaría de la escritura de la hipoteca | El banco |
| Copias de la escritura | Quien las pida |
| Gestoría | El banco |
| Registro de la propiedad (inscribir la hipoteca) | El banco |
| Impuesto de la hipoteca (AJD) | El banco |
Fuentes: artículo 14.1.e de la Ley 5/2019 y gastos asociados a la hipoteca, Banco de España. Los gastos de la compraventa son otra cosa: los explicamos en gastos de la hipoteca.
5. Compara la FEIN de varios bancos
Una sola FEIN no te dice si la oferta es buena: te dice lo que te ofrece ese banco. Lo que te da poder es tener dos o tres para comparar. Eso es lo que hace un broker: presenta tu caso a todos los bancos a la vez y te enseña sus ofertas en una tabla.
Con Llavera, los honorarios se pagan cuando un banco te aprueba la hipoteca y te entrega la FEIN. Si ningún banco te la aprueba, no pagas nada. Lo explicamos en la portada.
Preguntas frecuentes
¿Qué es la FEIN de una hipoteca?
Es la Ficha Europea de Información Normalizada: la oferta oficial de la hipoteca, con el importe, el interés, la cuota, las comisiones y los productos que tienes que contratar. El banco te la tiene que dar al menos 10 días naturales antes de firmar, y le obliga durante ese plazo.
¿Cuándo empiezan a contar los 10 días de la FEIN?
Desde que el banco te entrega la FEIN y el resto de documentos. Tienen que pasar al menos 10 días naturales hasta la firma, y antes tienes que ir al notario, como tarde el día anterior.
¿Es obligatorio firmar la hipoteca después de recibir la FEIN?
No. La FEIN obliga al banco a mantenerte la oferta, pero a ti no te obliga a nada: puedes no firmar o irte a otro banco.
¿Qué pasa después de recibir la FEIN?
Revisas la oferta, vas al notario que elijas para que te la explique y levante el acta, como tarde el día anterior a la firma, y después firmas la escritura de la hipoteca.
¿Quién paga la notaría y el registro de la hipoteca?
El banco paga la notaría de la escritura de la hipoteca, la gestoría y el registro. Tú pagas la tasación, y las copias las paga quien las pida, según el artículo 14 de la Ley 5/2019.
¿Tienes una FEIN y no sabes si es buena?
Mándanos tu caso. Te decimos si la oferta está bien y la comparamos con la de todos los bancos.
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Recibido. Esto es lo que verá el banco
Estimación orientativa: impuestos de compra de la Comunidad Valenciana (ITP 9 %, o 6 % para menores de 35 en viviendas de hasta 180.000 €) más un 2 % de notaría, registro y tasación, e interés supuesto del 3 % a 30 años o al plazo máximo. No es una oferta. La respuesta real te la damos al estudiar tu caso.