En este artículo
1. Qué puedes cambiar con una novación de hipoteca
Con una novación puedes pactar con tu banco uno o varios de estos cambios:
El tipo de interés
bajarlo o pasar de variable a fija.
El plazo
alargarlo para pagar menos al mes, o acortarlo.
El capital
ampliar o reducir lo que debes.
El sistema de amortización
y otras condiciones financieras.
Las garantías personales
por ejemplo, añadir o cambiar un avalista.
Fuente: artículo 4 de la Ley 2/1994 sobre subrogación y modificación de préstamos hipotecarios, texto consolidado del BOE.
2. Novación hipoteca: cuánto cuesta
La ley abarata mucho la novación cuando cambias el interés o el plazo:
| Gasto | Lo que dice la ley |
|---|---|
| Impuesto (AJD) | Exenta, si solo cambias el interés, el plazo o los dos |
| Notaría | Se cobra como «documento sin cuantía», la tarifa más baja |
| Registro | Con una rebaja del 90 % sobre lo que queda por pagar |
| Comisión por alargar el plazo | Como mucho el 0,1 % del capital pendiente |
| Comisión por pasar de variable a fija | Como mucho el 0,05 % los 3 primeros años de la hipoteca. Después, nada |
Fuentes: artículos 8, 9 y 10 de la Ley 2/1994 y artículo 23.6 de la Ley 5/2019.
Si además amplías capital, la exención del impuesto ya no aplica a esa parte, y la operación se parece más a una hipoteca nueva.
3. Novación o subrogación: cuál te conviene
| Novación | Subrogación | |
|---|---|---|
| Con quién | Con tu banco | Con otro banco, que se queda tu hipoteca |
| ¿Necesitas que tu banco acepte? | Sí | No, la ley te deja irte sin su permiso |
| Qué puedes cambiar | Interés, plazo, capital, amortización y garantías | Interés y plazo |
| Impuesto (AJD) | Exenta si cambias interés o plazo | Exenta |
| Notaría y registro | Tarifas reducidas | Tarifas reducidas |
| Comisión | Como mucho el 0,1 % por alargar el plazo; el 0,05 % si pasas a fija los 3 primeros años | La de amortización anticipada; el 0,05 % si pasas a fija los 3 primeros años |
Fuentes: artículos 2, 4, 7, 8, 9 y 10 de la Ley 2/1994 y artículo 23 de la Ley 5/2019.
4. El truco: usar la subrogación para que tu banco te mejore
Cuando otro banco te hace una oferta para quedarse tu hipoteca y la aceptas, la ley pone en marcha unos plazos:
Tu banco tiene 7 días naturales para dar el certificado de lo que debes.
Desde ese momento, tiene 15 días naturales para igualarte la oferta con una novación. Es lo que la ley llama «enervar» la subrogación.
Si no la iguala, el otro banco paga tu deuda y la hipoteca pasa a él. Tu banco no puede negarse.
Fuente: artículo 2 de la Ley 2/1994.
O sea: la mejor forma de conseguir una buena novación suele ser llegar con una oferta de subrogación de otro banco. Si tu banco la iguala, tienes tu novación; si no, te vas a uno mejor. Te lo explicamos en subrogación de hipoteca.
Preguntas frecuentes
¿Qué es la novación de una hipoteca?
Es un acuerdo con tu propio banco para cambiar las condiciones de la hipoteca que ya tienes: el interés, el plazo, el capital, el sistema de amortización o las garantías, según el artículo 4 de la Ley 2/1994. No cambias de banco.
¿Qué gastos lleva una novación de hipoteca?
Si solo cambias el interés o el plazo, está exenta del impuesto de actos jurídicos documentados, la notaría se cobra con la tarifa mínima y el registro con una rebaja del 90 %. La comisión por alargar el plazo es como mucho el 0,1 % del capital pendiente.
¿Qué diferencia hay entre novación y subrogación?
En la novación cambias las condiciones con tu banco, y necesitas que acepte. En la subrogación te llevas la hipoteca a otro banco, y la ley te deja hacerlo sin el permiso del tuyo. Tu banco puede igualar la oferta en 15 días.
¿Se puede ampliar una hipoteca con una novación?
Sí, la novación permite ampliar el capital. Pero esa parte ya no está exenta del impuesto, y el banco estudiará tu caso como si pidieras dinero nuevo.
¿Cuánto cuesta pasar la hipoteca de variable a fija con una novación?
Como mucho el 0,05 % del capital durante los 3 primeros años de la hipoteca, y nada a partir del cuarto año, según el artículo 23.6 de la Ley 5/2019.
¿Quieres saber si tu banco te puede mejorar la hipoteca?
Te buscamos una oferta mejor en otros bancos. Con ella, o tu banco te la iguala, o te cambias.
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Recibido. Esto es lo que verá el banco
Estimación orientativa: impuestos de compra de la Comunidad Valenciana (ITP 9 %, o 6 % para menores de 35 en viviendas de hasta 180.000 €) más un 2 % de notaría, registro y tasación, e interés supuesto del 3 % a 30 años o al plazo máximo. No es una oferta. La respuesta real te la damos al estudiar tu caso.