En este artículo
1. Qué es amortizar una hipoteca
Cada cuota que pagas tiene dos partes: intereses y capital. Amortizar anticipadamente es pagar capital de más, fuera de las cuotas. Como los intereses se calculan sobre lo que debes, al deber menos pagas menos intereses desde ese momento.
La ley te deja amortizar cuando quieras, todo o una parte. Tu contrato puede pedirte avisar antes, pero nunca con más de un mes. Y cuando le digas al banco que quieres hacerlo, tiene 3 días hábiles para darte por escrito lo que supone para ti.
Fuente: artículo 23 de la Ley 5/2019 de crédito inmobiliario, apartados 1 y 2, texto consolidado del BOE.
2. Amortizar hipoteca reduciendo plazo o cuota: un ejemplo con números
Una hipoteca de 180.000 € a 26 años al 3,03 % fijo, con una cuota de 834 € al mes. Al quinto año, amortizas 10.000 €:
| Reducir cuota | Reducir plazo | |
|---|---|---|
| Cuota al mes | 781 € (54 € menos) | 834 €, la misma |
| Años que te quedan | Los mismos 21 | 1 año y 10 meses menos |
| Intereses que te ahorras | 3.529 € | 8.383 € |
Ejemplo orientativo, sin contar comisiones. Prueba con tus números en la calculadora de hipoteca.
Lo que enseña el ejemplo: con los mismos 10.000 €, reducir plazo te ahorra más del doble de intereses. Reducir cuota ahorra menos, pero te deja 54 € más al mes desde el primer día.
3. Cuándo reducir plazo y cuándo reducir cuota
Reduce plazo
si tu cuota te va bien y quieres pagar lo mínimo de intereses y acabar antes.
Reduce cuota
si vas justo cada mes, si esperas gastos (un hijo, una obra) o si quieres un colchón por si suben los tipos en una hipoteca variable.
Cuanto antes amortices,
más ahorras: al principio de la hipoteca es cuando más intereses pagas.
4. Cuánto te puede cobrar el banco por amortizar
La ley pone un máximo a la comisión. Además, nunca puede pasar de la pérdida real que tenga el banco:
| Tu hipoteca | Comisión máxima |
|---|---|
| Variable | 0,25 % de lo que amortices los 3 primeros años, o 0,15 % los 5 primeros (el contrato elige una de las dos). Después, nada |
| Fija | 2 % de lo que amortices los 10 primeros años y 1,5 % a partir de ahí |
Fuente: artículo 23 de la Ley 5/2019, apartados 4 a 7.
En el ejemplo, amortizar 10.000 € en una hipoteca fija en el quinto año te costaría como mucho 200 €, frente a los 8.383 € de intereses que te ahorras. Si tu hipoteca es variable y ya pasaron los primeros años, no te pueden cobrar nada.
Y un detalle que casi nadie cuenta: si cancelas la hipoteca entera, el seguro vinculado se extingue y te tienen que devolver la parte de la prima que no hayas consumido, salvo que pidas mantenerlo. Más sobre esto en el seguro de vida de la hipoteca.
5. Antes de amortizar, mira si te compensa cambiar de banco
Amortizar baja lo que debes, pero no cambia tu interés. Si tu hipoteca tiene un tipo alto, a lo mejor ahorras más llevándotela a otro banco que te cobre menos: es la subrogación de hipoteca. O, si es variable, pasándola a fija: lo contamos en hipoteca fija o variable.
Preguntas frecuentes
¿Qué es amortizar una hipoteca?
Es devolver al banco parte del capital antes de tiempo, fuera de las cuotas. Como debes menos, pagas menos intereses desde ese momento. Puedes usarlo para reducir los años que te quedan o la cuota de cada mes.
¿Qué es mejor, amortizar plazo o cuota?
Reducir plazo ahorra más intereses: en una hipoteca de 180.000 € a 26 años al 3,03 %, amortizar 10.000 € al quinto año ahorra 8.383 € reduciendo plazo y 3.529 € reduciendo cuota. Reducir cuota te conviene si necesitas más dinero libre cada mes.
¿Cuánto puedo amortizar al año de hipoteca?
La ley te deja amortizar en cualquier momento, todo o una parte, sin límite de veces. Tu contrato puede pedirte un aviso previo de como mucho un mes; mira también si fija un importe mínimo por amortización.
¿Cuánto me cobra el banco por amortizar?
Como máximo, en una hipoteca variable, el 0,25 % los 3 primeros años o el 0,15 % los 5 primeros, y nada después. En una fija, el 2 % los 10 primeros años y el 1,5 % después. Nunca más que la pérdida real del banco, según el artículo 23 de la Ley 5/2019.
¿Me devuelven el seguro si cancelo la hipoteca?
Sí, la parte de la prima que no se haya consumido, salvo que pidas mantener el seguro con otro beneficiario. Lo dice el artículo 23.3 de la Ley 5/2019.
¿Quieres saber si te compensa amortizar o cambiar de banco?
Miramos tu hipoteca y te decimos qué te ahorra más: amortizar, cambiarla de banco o las dos cosas.
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Recibido. Esto es lo que verá el banco
Estimación orientativa: impuestos de compra de la Comunidad Valenciana (ITP 9 %, o 6 % para menores de 35 en viviendas de hasta 180.000 €) más un 2 % de notaría, registro y tasación, e interés supuesto del 3 % a 30 años o al plazo máximo. No es una oferta. La respuesta real te la damos al estudiar tu caso.